Hotels en hospitality

Een zorgvuldige benadering van investeren in hotelvastgoed begint niet bij het hoogste verwachte rendement, maar bij de vraag waardoor dat rendement ontstaat. Vanuit die invalshoek wordt Hotels en hospitality een praktisch onderdeel van due diligence en portefeuillekeuze.

Wat betekent dit in een vastgoedbeslissing?

De praktische waarde van investeren in hotelvastgoed zit in de besluitvorming. Vraag niet alleen wat het cijfer of begrip betekent, maar welk gedrag of risico erachter zit en welke controle nodig is voordat geld wordt vastgelegd. Het gebruik van het object bepaalt mede de vraag, exploitatiekosten, contractstructuur en toekomstige kopersgroep.

Financiering, zekerheden en herfinanciering

Financiering kan het effect van investeren in hotelvastgoed versterken. Meer vreemd vermogen kan het rendement op eigen geld verhogen zolang inkomsten en waarde gunstig blijven, maar vergroot ook de gevoeligheid voor rente, aflossing en waardedaling. Kijk daarom naar LTV, looptijd en convenanten.

Risico’s die gemakkelijk worden onderschat

Concentratie verdient bij investeren in hotelvastgoed aandacht. Afhankelijkheid van één huurder, één locatie, één financier of één exitmoment kan de investering gevoeliger maken voor een specifieke gebeurtenis.

Exit en verkoopbaarheid

Herfinanciering hoort bij de exitanalyse van investeren in hotelvastgoed. Een object moet op dat moment opnieuw passen binnen de normen van financiers. Test daarom een lagere waardering en hogere rente voordat de initiële investering wordt aangegaan.

Due diligence: bewijs achter de aannames

Controleer bij investeren in hotelvastgoed financiële, juridische, technische en commerciële bevindingen niet los van elkaar. Een technisch gebrek kan extra CAPEX veroorzaken, de waardering drukken en strengere financiering uitlokken.

Welke gegevens zijn werkelijk nodig?

De kwaliteit van investeren in hotelvastgoed staat of valt met invoer. Oppervlakte, bezetting, huurtermijnen, indexatie, kostenverdeling, achterstallig onderhoud en schulddocumenten kunnen samen een heel ander beeld geven dan een samenvattende brochure.

Van bruto verwachting naar netto resultaat

Een bruto percentage kan bij investeren in hotelvastgoed misleidend zijn als objecten verschillende kostenstructuren hebben. Gebruik dezelfde rekenbasis, dezelfde periode en dezelfde definitie van rendement. Zo voorkomt u dat presentatieverschillen de vergelijking sturen.

Past dit binnen de totale portefeuille?

Hotels en hospitality moet aansluiten op het doel van het vermogen. Wie periodieke inkomsten belangrijk vindt, beoordeelt andere eigenschappen dan iemand die vooral waardecreatie via ontwikkeling zoekt.

Praktische controlelijst

• Leg voor investeren in hotelvastgoed de belangrijkste aannames en bronnen schriftelijk vast.
• Neem onderhoud, toekomstige CAPEX en beheerkosten expliciet mee. Dit punt hoort bij de beoordeling van investeren in hotelvastgoed.
• Bereken voor investeren in hotelvastgoed zowel een basis- als een negatief kasstroomscenario.
• Vergelijk financieringsvoorwaarden inclusief zekerheden en herfinanciering. Dit punt hoort bij de beoordeling van investeren in hotelvastgoed.
• Controleer eigendom, contracten, vergunningen en verzekeringen. Dit punt hoort bij de beoordeling van investeren in hotelvastgoed.
• Bepaal vooraf welke exit realistisch is en wie een logische koper kan zijn. Dit punt hoort bij de beoordeling van investeren in hotelvastgoed.

Veelgestelde vragen

Is een hoger verwacht rendement automatisch beter?

Nee. Een hoger verwacht rendement kan samenhangen met meer leegstand, ontwikkelrisico, schuld, valutarisico of een minder liquide exitmarkt. Dit aandachtspunt wordt hier specifiek toegepast op investeren in hotelvastgoed.

Is investeren in hotelvastgoed hetzelfde voor ieder vastgoedtype?

Nee. De betekenis van investeren in hotelvastgoed verschilt bijvoorbeeld tussen woningen, logistiek vastgoed, kantoren en ontwikkelprojecten doordat huurcontracten, kosten, financiering en exitmarkten anders zijn.

Welke fout wordt bij investeren in hotelvastgoed vaak gemaakt?

Een veelvoorkomende fout is dat investeren in hotelvastgoed wordt beoordeeld op één bruto cijfer zonder kosten, financiering, risico en tijdshorizon op dezelfde basis te zetten.

Welke documenten zijn minimaal relevant?

Dat hangt van de investering af, maar vaak zijn eigendomsstukken, huurcontracten, taxatie, technische informatie, exploitatiecijfers en financieringsdocumenten essentieel. Dit aandachtspunt wordt hier specifiek toegepast op investeren in hotelvastgoed.

Verder lezen: meer onderwerpen in de vastgoedkennisbank · contact met Investing Prop · het actuele aanbod Dit aandachtspunt wordt hier specifiek toegepast op investeren in hotelvastgoed.